Dans l’affaire St-Amour c. Promutuel Boréale, société mutuelle d’assurances générales[1], le propriétaire d’un immeuble locatif avait demandé à son assureur de l’indemniser pour d’importants dommages causés à l’immeuble à la suite d’un incendie provoqué par son locataire, qui avait laissé sans surveillance un chaudron d’huile sur un appareil au propane.
L’assureur ayant refusé de l’indemniser, le propriétaire a saisi la Cour supérieure. Dans un jugement du 4 février 2025, la Cour a donné raison à l’assureur et a rejeté la demande.
Au cœur des motifs justifiant, entre autres, le refus d’indemnisation : les activités illicites du locataire qui se sont déroulées sur les lieux.
Les faits
Le propriétaire demandeur est propriétaire d’une douzaine de logements dans un petit village, dont l’immeuble, acheté en 2006, qui demeura vacant jusqu’à ce qu’un locataire se montre intéressé à le louer au début de l’année 2015. Aucune vérification de crédit ou de casier judiciaire n’est alors effectuée.
Or, le locataire fait pourtant l’objet de douze accusations criminelles en lien avec le trafic de drogue. En décembre 2015, une perquisition de drogue est effectuée dans l’immeuble et le locataire est arrêté. Il est incarcéré en juillet 2016. Le propriétaire perçoit alors le loyer de l’immeuble auprès de la conjointe du locataire.
Le 9 juillet 2017, l’immeuble est incendié alors que le locataire, à peine sorti de prison, se prépare des frites au milieu de la nuit. Les dommages matériels sont très importants et le propriétaire soumet une demande d’indemnisation à son assureur, qui la refusera finalement deux ans plus tard.
La clause d’exclusion en raison d’activités illicites
L’argument principal de l’assureur pour refuser d’indemniser le demandeur était la présence d’une clause d’exclusion dans la police, en raison d’activités illicites.
Le propriétaire rétorquait tout d’abord qu’il n’avait jamais eu connaissance de cette clause, le formulaire comprenant la clause ne lui ayant jamais été remis.
Cet argument est rapidement écarté par la juge, qui constate au contraire qu’un formulaire comprenant la clause d’exclusion lui avait bel et bien été remis dès la souscription originale de la police, 26 ans plus tôt, mais que ce formulaire comportait une simple erreur cléricale quant à l’adresse de l’immeuble.
Du reste, la juge constate que les explications données pendant l’audition par le propriétaire sont peu crédibles et que celui-ci recevait bel et bien ses avis de renouvellement tous les ans. En revanche, le propriétaire ne prenait connaissance que de la première page, ce qui est contraire au comportement d’un assuré raisonnable.
Le propriétaire soutenait également que la clause d’exclusion en raison d’activités illicites ne s’appliquait que si des activités étaient exercées au moment du sinistre, ce qui n’était pas le cas ici, puisque son locataire avait cessé toute activité illégale après son arrestation en décembre 2015.
La juge constate qu’effectivement, rien ne démontre que des activités illicites se soient déroulées dans l’immeuble depuis décembre 2015. Toutefois, dès lors que le propriétaire assuré avait connaissance de l’existence d’activités illégales et qu’il a sciemment omis de les déclarer à l’assureur à l’époque, l’immeuble ne bénéficiait plus de la couverture de la police.
Les déclarations mensongères du propriétaire
L’assureur invoquait l’annulation rétroactive du contrat d’assurance à la date à laquelle le propriétaire a eu connaissance des activités criminelles se déroulant dans l’immeuble, soit au moins depuis l’emprisonnement de son locataire.
Après un rappel de l’obligation de bonne foi qui incombe à tout assuré, la juge met l’accent sur le fait que la bonne foi impose à l’assuré de prendre l’initiative de déclarer tout élément susceptible d’aggraver le risque, même en l’absence de question de la part de l’assureur.
Le témoignage du propriétaire, qui nie avoir eu connaissance des activités illicites de son locataire, apparaît peu crédible. Il en a au moins été informé à partir de l’incarcération du locataire, en juillet 2016. La juge en conclut que la passivité du propriétaire, relevant d’un aveuglement volontaire, est fatale à sa demande d’indemnisation.
À cela s’ajoute que, dans le cadre de sa demande d’indemnisation, lorsque le propriétaire est interrogé par le représentant de l’assureur, il a nié avoir été informé des perquisitions effectuées dans l’immeuble ainsi que de l’incarcération de son locataire. Ceci s’est avéré être une déclaration mensongère justifiant la déchéance de son droit à l’indemnisation.
Toutefois, ayant analysé les circonstances de l’incendie et la preuve, la juge refuse de reconnaître qu’il y ait une preuve suffisante d’une faute intentionnelle du propriétaire.
Conclusion
En conséquence, l’annulation rétroactive de la police est confirmée par la Cour supérieure et le propriétaire se retrouve à devoir assumer à ses frais d’importants dommages.
Cette décision illustre bien les conséquences sur la couverture d’assurance que peut entraîner une trop grande passivité des propriétaires à l’égard des activités de leurs locataires et fournit un rappel de l’importance de déclarer à l’assureur tout fait susceptible d’aggraver le risque, avant qu’il ne soit trop tard !
[1] 2025 QCCS 329
